不利な状況を覆して「立退料」を大幅増額させ、意向に合った廃業を実現
「私はなにも出来ず、ただ先生にお願いして来ました。先生のおかげで解決した事、 本当に喜んでいます。安心して任せられたことに心から感謝しています。」（女性・83歳・市場内商店主）
複数の販売店が営業する構造の市場・ストアー店舗建物で食品販売業を営んでいたところ、老朽化を理由に明渡を求められ、立退料として、当初提示された額が９０万円余りであったが、交渉の結果、１７００万円に増加（１８倍）させた事例
［解 説］
Contents
【事案の概要】
市場内の店舗で長年、食品販売を営んでいた依頼者（83歳・女性）は、「建物の老朽化」を理由に立ち退きを求められました。
当初、家主側の代理人弁護士が提示した立退料は、賃料の1年分に当たるわずか90万円余り。
依頼者は、83歳・女性で、後継者もいない。既に多数の商店が既に退去してしまい、残った商店主は二人の市場の中で営業を続けており、極めて不利な立場にありました。
しかし、当事務所の交渉により、最終的に1,700万円（約18倍）にまで増額。
依頼者は借入金を清算し、望んでいた形で穏やかに廃業を迎えることができました。
依頼者は、当事務所が顧問を務める商業協同組合の組合員であり、事務局長の紹介により当事務所を訪れました。
交渉開始から約1年2か月、家主側の再開発計画や経済的背景を徹底的に分析し、戦略的に交渉を重ねた結果、立退料18倍という成果を得ました。
同時期に依頼を受けた別の店舗経営者については、短期解決を切望する独自の事情がありましたが、当初30万円強の提示額を早々に200万円に増額させています。
【当事務所の対応と成果】
立ち退き紛争は、単に法律論を並べるだけでは依頼者の利益を守れません。
依頼者の生活・営業の実情を踏まえ、相手方の「真の狙い」を見抜くことです。相手方代理人弁護士の実質的な依頼者は誰なのかといった背景事情も含めた事実関係を丁寧に確認・把握し、相手方（家主・代理人弁護士）の思惑を読み取りながら、戦略的に交渉を進めることが決定的に重要です。借地借家法という法律に基づいて処理されますが、単に法的知識・教科書的なな法律論を示すだけでは
本件では、依頼者の生活と営業の実態を詳細に整理し、
賃料、借地権割合、借家権割合などといった借地借家法の枠組みに囚われず、相手方の再開発計画や経済的背景も見極めたうえで、立ち退きのための経費をいくらまで考えるであろうかといったことも想定。その上で、当「実利」を最大化する交渉戦略を構築・展開しました。
このように、法律・経済・人間関係の三層構造を読むことで、依頼者の納得のいく終結を実現しました。
［声の全部］女性・８３歳［建物明渡（賃借人・店子側）・立退料の大幅増額］
前田尚一先生へ
お手紙読ませてもらいました。
昨年4月から今年5月まで1年2ヶ月になりました。
私はなにも出来ず、ただ先生にお願いして来ました。
私は学歴もない83歳の人間です。
ほんとうに先生のおかげで解決した事、喜んで居ます。
先生もくれぐれ体に気を付けて下さい。
事務所の皆さまにも宜しくお伝え下さい。
私もこれからがんばって行きたいと思います。
ほんとうにありがとうございました。
【解決の要諦】
代表弁護士前田は、平成元年の弁護士登録以。
バブル時代における熾烈な立退き紛争を数多く経験しています。
その経験・実績に基づき、賃貸人側が狙う「真の利益（再開発・売却･転用）」を分析し、
それを依頼者側の利益にどう取り込むかを常に考えながら交渉を行います。
立退き紛争は、法律条文の読み合いではなく、知恵と戦略の勝負。
依頼者の経営状況・生活実態・地域状態・賃貸人側の事情を深く探り、現実に即した「交渉戦略」を組み立てることが成果を左右します。
【依頼者からの手紙】
前田尚一先生へ
お手紙読ませてもらいました。
昨年4月から今年5月まで1年2ヶ月になりました。
私はなにも出来ず、ただ先生にお願いして来ました。
私は学歴もない83歳の人間です。
ほんとうに先生のおかげで解決した事、喜んで居ます。
先生もくれぐれ体に気を付けて下さい。
事務所の皆さまにも宜しくお伝え下さい。
私もこれからがんばって行きたいと思います。
ほんとうにありがとうございました。
【附：法的背景と実務の要点】
１ 「老朽化」を理由にした明渡請求の実情
立ち退き請求で最も多い理由が「建物の老朽化」ですが、
借地借家法上の正当事由は、当事者双方の事情を総合的に比較して判断されます。
単に「老朽化したから退去せよ」という主張だけで、裁判所が簡単に正当事由を認めることはまずありません。
むしろ、賃借人保護の観点から、正当事由のハードルは極めて高いのが実情です。
２ 「立退き紛争」の複雑さ
賃借人側が「どうせ立退料をもらえる」と考えるのも危険です。
交渉が決裂すれば、営業をやめたいのに家賃を払い続けることにもなりかねません。
訴訟では、証拠と裁判官の価値観に大きく左右されるため、戦略的交渉による早期解決が現実てきかどうか、依頼者の経営状況と家主の目的を総合的に読み解く戦略眼が不可欠です。
３ 「定型文」に惑わされない
家主側の弁護士から送られてくる文書には、しばしば次のような文言が並びます。
「本件建物は築49年を超え、老朽化が著しく、安全性に疑義があります。
貴殿の生命・身体に危険を及ぼしかねないため、賃貸借契約の継続は困難です。」
こうしたいわば弁護士が用いる「定型文」に惑わされず、背後にある土地の再開発・高値転売などの経済的意図を読み取ることが重要です。
本件はまさにその典型であり、依頼者側の生活・営業実態を踏まえ、相手の真意を把握して戦略的に交渉することで、最終的に大幅な成果を得ることができました。
【弁護士からのメッセージ】
「老朽化だから退去してほしい」と言われたとき、
それは単に建物の問題ではなく、生活・人生・経営の問題です。
経験上、法的知識だけでなく、相手方の経済的背景・地域事情・人間関係を総合して読み解くことが、結果を左右します。
立退料は、交渉と戦略の知恵によって大きく変わります。
「ただお願いするしかなかった」という依頼者の言葉の裏には、
法と現実のはざまで苦しむ方々の思いがあります。
依頼者の思いを受け止め、
「安心と納得の解決」を届けることが、私たちの使命です。
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代表弁護士 前田 尚一（まえだ しょういち）
北海道岩見沢市出身。北海道札幌北高等学校・北海道大学法学部卒。
私は、さまざまな訴訟に取り組むとともに、顧問弁護士としては、直接自分自身で常時３０社を超える企業を担当しながら、３０年を超える弁護士経験と実績を積んできました。
この経験と実績に裏付けられた強みを活かし、依頼先企業の実態や実情に加え、企業独自の志向、そして経営者のキャラクターやパーソナリティーも踏まえた紛争の予防と解決に取り組んでいます。
